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요즘 집을 사려면 가장 먼저 해야 하는 것이 미리 자신의 융자 자격조건을 확인하는 것이다. 융자가 얼마까지 나올 있는지에 대한 증명이 없으면 부동산에서 집을 보여주기조차 꺼리고 있는 실정이다.

은행의 융자 자격조건는 크게 가지 나누어 진다. 조금만 신경을 쓰면 자신이 얼마까지의 융자를 받을 있는지 스스로 알아볼 있다. 문제는 위의 3가지 모두 갖추어야지 하나라도 모자라면 융자를 받을 없다는 것이다.

먼저 Credit이다. 크레딧 점수의 Range 350점에서 850 사이다. 융자를 받을 있는 최저 스코어는 620점이다. (Conventional: 640 / FHA: 620)

최상의 점수는 740 이상 이다. 간혹 자신의 크레딧 점수가 800 이상 이었는데 780점으로 떨어졌다고 무척 기분나빠 하시는 분들도 있는데 융자를 받을 중간 점수가 740 이상이면 크레딧 때문에 손해 보는 것은 없다.

은행에서 뽑는 Credit Report 보통 일반인이 소비자로서 뽑는 Credit Report 차이가 있다. 소비자들이 AnnualCreditReport.com같은 곳에서 직접 크레딧을 뽑아 있지만, 융자를 받기 위해선 융자 전문가나 은행을 통해서 뽑아봐야 한다. 그리고 크레딧 점수는 세군데 Credit Bureaus (Equifax, TransUnion, Experian) 에서 모두 뽑아 중간 점수를 보게 되어 있다.


번째는 Income이다. 다시 말하면 빚을 갚을 능력 안정된 수입이 있는가에 대한 증명이다. 보통 2 간의 수입증명을 요구한다. 자영업자인 경우는 특히 2 Tax Return 수입의 평균을 수입으로 사용한다. 만약, 회사를 운영한지 5년 이상 되면, 최근 1년치 Tax Return 수입으로 신청할수도 있다.  많은 분들이 Gross Income 수입으로 착각하시는 경우가 많은데 Net Income 기준으로 한다.

모든 경비를 나머지 순수입을 뜻한다. 커미션(1099) 받는다면 1099에서 경비를 IRS 보고한 수입을 적용한다.  (ex: 1040 tax return #7 or 17 내용을 참조)
월급(W2)을 받을 경우는 2 같은 Line 직장에 다녔다는 증명이 필요하다. 자영업자와 다른 점은 최근 월급이 올랐다면 오른 수입으로 Income 계산을 있다는 것이다.  월급을 받게 되면, 최근 payroll 에 나온 Gross Pay Income을 수입으로 계산한다. (Tax 내기 전 월급)


번째는 Down Payment이다. 보통 융자를 받기위해 20%다운을 기준으로 하지만 10% 혹은 5% 아주적게는 3% 다운으로도 주택구입이 가능하다. 요즘은 적은다운으로도 모기지보험(PMI) 없는 프로그램도 많다.

Down Payment 할 금액은 최소한 2 ~3 개월 이상 본인의 은행이나 증권구좌 등에 예치되어 있던 금액만을 자신의 자금으로 인정하므로 최소한 주택구입을 계획하시기 전 약 3개월 이전부터 예상되는 금액을 예치하는 준비를 갖추는게 좋다.  특히 Cash deposit 를 하게 되면 은행에서 인정되지 않는지라, 융자 진행 중에는 cash deposit 를 안하는게 좋다.
(물론, 요즘 대부분 융자 프로그램은 Gift 가 허용 되는지라, 융자 진행 도중에 gift 로 통장에 입금 시켜도 괜찮음. 다만, No Cash Deposit)


이렇게 다시 정리해서, 위 3가지 사항이 갖추어 지지 않게 되면 융자를 받을수가 없다.  미리 미리 융자 전문인을 통해 위 3가지 사항에 관해 상담 받고, 본인 사항에 맡는 집 가격을 선택해서 어려움 없이 융자를 진행해야 꿈을 이를수 있는 지름길이 아닌가 생각한다.


최준영 융자 - 주택융자 정보 게시판 | Q & A 게시판 (770-846-5599 / joon0109@gmail.com)

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