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부동산을 임대했을때 세금보고는 어떻게 하는것일까요.

정말 많은 사람들이 부동산 임대업을 하고 있지만 세금보고를 할때면 필요한 서류가 완벽하게 갖춰지지 않은 경우가 많습니다납세자가 전문가가 아니므로 당연하지만 아래의 내용을 잘 읽어보시면 세금보고할때 회계사 얼굴을 여러번 볼 필요가 없어집니다. ^^

상업영 부동산과 주거용 부동산이  차이가 있지는 않으므로 아래에 부동산 임대소득의 일반적인 수입과 비용을 한번 열거해 보겠습니다.

 

수입 : 

임대수입

CAM 수입 : (Common Area Maintenance)

Security Deposit Forfeiture  : 임대를 시작할때 받아놓은 Security Deposit 을 마지막달의 Rent로 충당하는 경우 임대소득과 동일하게 간주합니다.

 

 

비용 :

 

Advertising : 광고비입니다.

 

Auto & Travel : 자동차와 부동산 관리를 위한 여행경비입니다정말 많은 분들이 자동차를 공제하고 싶어하는데 자동차 공제비용은 타당하게 이해할수 있는 선에서 공제해야 합니다. Travel  경우도 부동산 관리를 위해 합리적으로 필요한 비용을 공제가능 합니다예를들어 한국의 부동산을 관리하는 목적으로 지출한 비행기표도 목적이 타당하면 공제가 가능합니다.

 

Cleaning & Repair & Maintenance : 수리 비용이나 그외 지급한 유지 보수 비용

 

Commission : 부동산 Agent 에게 지급한 커미션 비용입니다. Agent 법인이 아닌경우 반드시 Form 1099 발행해야만 합니다.

 

Insurance 보험료

 

Legal & Professional Fee : 변호사나 회계사 비용

Management Fee : 부동산관리를 외부에 맡겼을 경우 관리비용입니다위 Commission 과 마찬가지로 받는 사람이 법인이 아니고 개인일 경우 Form 1099를 발행해야만 합니다.

 

Mortgage Interest : 융자 이자

 

Property Tax (재산세)

 

Utilities : Landlord 입장에서 지급한 Utility 비용 공제 됩니다.

 

Depreciation : 가장 어렵고 중요한 비용입니다아래에 다시 설명합니다.

 

HOA (Home Owner Association Due) : 다들 알고 계시는 지출이죠임대용 부동산의 경우 비용공제 되는데 많은 분들이 꼭 잊어버리는 비용항목입니다본인이 주거하는 부동산의 HOA는 당연히 비용이 안되겠죠?

 

Equipment & Furniture : Owner 제공한 냉장고 같은 장비  가구의 현물가치를 비용처리 할수 있습니다한꺼번에 비용처리가 가능하기 때문에 꼼꼼하게 살펴보고 준비해야 할 것입니다.

 

 

모든 비용 항목을  열거할수는 없지만 임대사업을 비즈니스로 보았을때  비즈니스를 운영하기 위해 필요한 모든 지출은 비용이라고 생각하시면 됩니다따라서 위의 비용항목에 포함되지 않는 비용이 있더라도그 항목이 일반적이고 필요하다면 (Ordinary & Necessory) 하다면 세금보고를 할때 자료를 꼼꼼하게 준비하셔야 합니다.

저는 이런 비용을 꼭 확인하는 편인데 많은 분들이 자료를 준비하기 굉장히 귀찬아 하십니다그럴때 이렇게 말씀드립니다. “$1000 비용 찾으시면 회계사 비용 빠집니다!” ^^

위에 보험료와 HOA 를 빨간색으로 표시한것 보이시죠 정말 많은분들이 비용처리를 누락 하시기 때문입니다 준비하셔야 합니다.

 

 

그렇다면 부동산 임대소득의 세금은 어떻게 결정되는 것일까요?

위의 수입에서 모든 비용을 공제한 순이익(Net Rental Income)으로 개인소득에 포함하여 보고하는 것입니다결국 부동산 Owner 보고해야 하는 일반소득W2 등 Ordinary Income)  임대소득이 더해지는 것이고 세율도 몇가지 특이사항을 제외하면 일반소득세율과 동일합니다.  따라서 2018 이후의 임대소득 세율은 10%-37%까지로 되는 것이죠굉장히 줄어든 것입니다

 

  

임대사업에 있어서 몇가지 고려해야 할 중요한 사항들을 아래에 열거합니다.

 

임대손실공제 제한 : (Passive activity Loss limitation)

임대소득에서 비용을 공제하고 나서 남는 순이익이 마이너스일 경우입니다임대손실은 일반소득으로부터 공제하는 것이지만 일년에 $25,000까지만 손실이 허용됩니다더군다나 수입이 $100,000  되면 허용되는 손실폭이 줄어들기 시작합니다수입이 $150,000 이상이 되면 손실이 전혀 허용되지 않습니다. 그대신 허용되지 않은 손실은 다음해로 이월되긴 합니다만 그 다음해에 손실이 허용될지는 알수가 없는것이죠.

 

Self Rent 고려

본인의 비즈니스를 본인이(혹은 Wife소유한 빌딩에서 운영하는 경우가 문제가 될수 있습니다.

만약 비즈니스에서는 인컴이 남는데 빌딩임대소득은 손실이 되는 경우가 있다면  손실이 손실로서 인정이 되지 않을수도 있으므로 조심해야 합니다.

 

감가상각을 할것인가 ?  (Depreciation)

감가상각이란 취득한 재산의 가치를 일정 기간동안 나누어 비용공제하는 시스템입니다.

그런데 부동산을 감가상각하면 나중에  부동산을 팔을때 한꺼번에 세금을 낼수도 있습니다반면에 감가상각을 해서 매년 비용처리를 해도 부동산을 팔을때 양도세가 전혀 나오지 않을수도 있습니다

다음글에서 밝히겠지만 부동산을 감가상각하는것은 향후 양도소득과 직접적인 관계가 있기 대문에 전문 회계사와 상의하여 결정해야 합니다.

 

빌딩과 장비가구 의 분리

감가상각을 하는데 있어서 빌딩은 상업용 39년 주거용 27.5년으로서 그 기간이 대단히 긴 편입니다. 그렇지만 장비(냉장고등)나 가구등은 한꺼번에 감가상각을 할수 있습니다. 다시 말해 부동산이 아닌 자산은 투자 즉시 비용처리를 할수가 있는 것입니다. 이렇게 자산의 종류를 구분해서 감가상각을 각각 다르게 적용하는 기법을 Cost Segregation 이라고 합니다. 임대사업의 규모가 큰 경우에는 Cost Segregation 전문가에게 감가상각용 Report를 만드는것이 유리합니다. 부동산과 다르게 장비 가구는 사용중에는 일반소득을 줄여주고 부동산을 팔때는 양도소득으로 간주될 가능성이 큽니다. 잘 모르는 분들이 많겠지만 세무보고 전문가에게는 굉장히 중요한 절세의 Tool 이 되기도 합니다.

 

 

Settlement Statement & Loan Closing Statement

부동산을 매매할때 변호사가 만들어주는 클로징 서류의 일부입니다숫자가 가득 적혀져 있는 페이지죠의외로 이 서류를 누락하시는 분들이 많습니다정확하게 보고하기 위해서는 이들이 반드시 필요합니다더군다나 Loan Discount 나 Point, 그리고 Proration 등 일반인들이 알기 어려운 숨어있는 비용이 있는 경우도 있으므로 꼭 준비하시면 좋겠습니다.

 

2018 이후 세금공제

제가 지난번  글중 "2018 Tax Reform : 비즈니스 있습니다.  - 이전글을 참조하세요.

대부분의 비즈니스에서 발생한 순수익의 20% 공제해준다는 내용입니다.  임대수입도 비즈니스 수입으로 간주되므로 20% 공제 받을 가능성이 큽니다.  단지 렌트 비즈니스가 IRS 에서 이야기하는 "Trade or Business"  범주에 들어가기만 하면 됩니다단지 Triple Net Rent (세입자가 Rent 이외에도 재산세와 보험료 유지보수비용을 모두 부담하는 계약형태) 는 "Trade or Business" 로 간주되지 않을것이 확실합니다따라서 20% 공제를 받을수 없으니 주의하셔야 합니다.

그외에는 아직도 불명확한 부분이 있지만 대부분의 경우 20% 공제를 받을것입니다.

여기에 개인세금의 세율이 떨어진것까지 감안하면 임대수입에 대한 세금이 2017년도에 비해 30-50% 정도 줄어들게 됩니다대단히 많이 줄어드는 것입니다아마도 지금이 지난 30년간 임대소득세 부담이 가장 낮은것 같습니다.

 

여기까지 임대용 부동산의 세금보고에 대해 설명드렸습니다딱딱하지 않게 쓰려 했는데 여전히 읽기에 어려운 글이 되어 버렸습니다ㅠㅠ

 

 

다음글에서는 부동산을 매도할때 발생하는 양도소득의 세무보고와 1031 Exchange 그리고 부동산 임대업을 통한 Qualified Retirement Plan 활용에 대해 설명 드리겠습니다.

 

 

 

이기상, CPA

공인회계사

 

 

Grant Kisang Lee, CPA

Primus Accounting & Tax LLC (이상 회계법인)

4855 River Green Pkwy, Bldg 200

Duluth, GA 30096

T. (770) 232-1864

C. (770) 666-2390


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