집 융자 상식 (두번째 시리즈) - 일반 집 융자에서 수입과 지출 비율 (켄송 융자) > 자유게시판

일반 집 융자 (Conforming Mortgage Loan) 에 있어서 크레딧 점수와 더불어 두번째로 수입 (Income) 과 지출 비율 (Debt to Income Ratio DTI) 이 매우 중요합니다.

집 융자에서는 세금 내기전 수입인 Gross Income (GI) 과 집관련 지출 및 매달 정기적 고정 지출 (Utility 비용 제외) 비율인 DTI 를 먼저 산출해야 합니다. 현재 직장이나 자신의 사업체의 최근 2 년 동안의 지속적인 수입을 증명해야하는데 직장에서의 수입은 지난 2년 동안의 W2 와 최근 30 일의 Pay Stub 로 증명합니다. 자신의 사업체 수입은 최근 2 년의 사업체 세금 보고서와 개인 세금 보고서 및 사업체의 현제 Profit & Loss Statement 로 증명합니다. 그런데, 집 융자 상담을 하다보면 많은 한국분께서 자신의 사업체를 운영하시면서 월급을 정기적으로 가져가시기 때문에 자신이 W2 Employee 라고 말씀하시는 분이 간혹 계신데 집 융자에서는 이런 분들도 Self-Employed 로 분류가 됩니다. 일반 주택 융자에서Self-Employed 는 W2 를 받는 것과 상관 없이 그 사업체의 25% 이상 지분을 갖고 있거나, 가족이 운영하는 회사에서 일하거나 커미션을 받으시는 분들이 모두 해당됩니다. 그 이외의 은퇴 연금 수입, 주식 투자 수입등에 관해서는 저에게 직접 문의하세요.

일반 집 융자에서 수입이 매우 중요하나 수입과 고정 지출 비용의 비율인 DTI (Debt to Income) 도 똑같이 중요합니다. DTI 는 두가지가 있는데, 첫째로 Principal (원금 ) + Interest (이자) + Tax (재산세) + Insurance (집보험 ) + HOA (관리비) 과 수입의 비율인 Front End Ratio (PITIA/Gross Income) 는 28% 가 제일 이상입니다. 둘째로, 전체 DTI 는 Utility 제외한 PITIA 포함 매달 정기 지출 (자동차, 크레딧 카드, 및 다른 융자 최소 지출) 과 수입의 비율 (Back End Ratio) 이 36%-41 % 가 이상적이지만 요즘은 수입 증가에 비해서 집값이 워낙 많이 올라가서 크레딧이 좋고, LTV (Loan To Value) 가 낮으며, 안정적이 직장이나 사업체를 운영하시는 분들은 그동안의 최고 비율이었던 DTI 43%-45% 이상도 융자가 가능합니다. 다만 이 모든 것은 각 사례별로 다를 수도 있습니다.

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