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알고 있으면 도움이 되는 일반 주택 융자 (QM - Qualified Mortgage) 에 대한 간단한 상식

첫째, 크레딧 점수Credit Score (FICO)
3 대 Credit 조사 기관인  Equifax, Transunion 및 Experian 의 점수 중에서 최소한 2개 이상 있어야합니다. 둘일 경우에는 둘중에 낮은 점수를, 셋일 경우에는 중간 점수를 기준으로합니다. 두 사람이 신청할 경우에는 두 사람 중에 낮은 점수를 적용하는데 많은 융자 은행들이 프로그램에 따라 최소 620 - 640 이상을 요구하며 740 보다 높은 점수가 가장  이상적입니다.

둘째, 수입 (Income) 과 지출 비율 (Debt to Income Ratio DTI)
세금 내기전 수입인 Gross Income 이 집관련 지출과 매달 정기적 지출 비율을 산출하는데 사용됩니다. 현재 직장이나 사업체의 최근 2 년 동안의 지속적인 수입을 W2, Tax Return, Bank Statement 와 P & L 등으로 증명해야합니다. 앞으로 이 수입이 최소 3 년은 지속될 가능성도 융자 결정에 매우 중요합니다.
지출 비율 규정:  Principal (원금 ) + Interest (이자) + Tax (재산세) + Insurance (집보험 ) + HOA (관리비) 과 수입의 비율인 Front End Ratio (PITIA/Gross Income) 는28% 가 제일 이상적이며, 전체DTI  (Utility 제외한 PITIA 포함 매달 정기적인 지출과 수입의 비율 (Back End Ratio) 프로그램에 따라 이상적인 숫자는 36 %-41% 지만 최대 43%-45% 를 넘으면 대부분의 은행에서 Conventional Loan  주택 융자가 어렵습니다.

셋째, 현금 동원 자산 (Asset)
Down Payment 와 Closing Cost (보통 집값의 2-3%) 의 출처 증명은 물론 Reserve (비상자금) 로 PITIA 비용의 최소 2-3 개월을 요구합니다. 대부분의 집융자에서 직계가족이 도와주는 GIFT 가 인정이 되나 정부 보증 융자에서는 자금 출처를 밝혀야합니다.

융자 은행은 일반 융자인  Conventional Loan 은 대부분 Fannie Mae 나 Freddie Mac 의 규정을 적용하고 정부 보증 융자인 FHA, VA, USDA 는 각 주무기관의 규정을 적용합니다.

많은 분들이 수입 증명이 없거나 부족해도 융자가 되는지를 문의 하시는데 일반 주택융자 (QM) 은 어렵습니다. Non QM 일 경우에도 지난 12 - 24 개월 Bank Statement 나 Asset Verification 등 각 은행이 정한 방법으로 조사를 하는 것입니다. Credit 이 아주 좋고 Down Payment 를 많이 하여도 전혀 조사도 안하고 융자를 해주는 경우는 아주 특별한 경우 이외에는 거의 없다고 생각하시면 됩니다.
 
자세한 문의는 Ken Song  (NMLS #2119572) 770-710-3385 에게 하세요.

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