내 집을 자녀에게 넘겨주고 싶을 때, 가장 간단한 방법은? > 자유게시판

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한 고객분이 메시지를 보내오셨습니다.

본인에게 혹시 무슨 일이 생기면, 지금 살고 있는 집이 딸에게 자동으로 넘어가게 하고 싶다고 하셨습니다.

변호사와 상담을 해 보니 Trust를 만들면 된다는 설명을 들으셨지만, 비용이 부담스럽다고 하셨습니다.

이 집은 오래전에 $160,000에 구입하셨고, 현재 가치는 약 $400,000 정도 됩니다.

고객분은 가장 쉽고 비용이 적게 드는 방법이 있는지 궁금해서 연락을 주셨습니다.

이런 질문은 생각보다 자주 받습니다.

부모님 입장에서는 이렇게 생각하실 수 있습니다.

“어차피 나중에 자녀에게 줄 집이라면, 지금 미리 자녀 이름으로 바꿔 놓는 것이 낫지 않을까?”

하지만 세금 관점에서는 조심하셔야 합니다.

현재 집의 가치가 $400,000이고, 구입가격이 $160,000이라면, 단순 계산으로 약 $240,000의 집값 상승분이 있습니다.

만약 부모님이 살아 계실 때 이 집을 딸에게 증여하면 어떻게 될까요?

일반적으로 딸은 부모님의 기존 세금 기준가, 즉 basis를 그대로 이어받게 됩니다.

쉽게 말하면, 아버지가 $160,000에 산 집을 딸에게 지금 증여하면, 딸의 세금 기준가도 대략 $160,000에서 시작할 가능성이 높습니다.

그 후 딸이 이 집을 $400,000에 팔면, 약 $240,000의 capital gain이 생길 수 있습니다.

물론 실제 세금은 여러 가지에 따라 달라집니다.

딸이 그 집에 살았는지, 나중에 얼마에 팔았는지, 수리비나 improvement 비용이 있었는지 등을 함께 봐야 합니다.

반대로, 딸이 이 집을 아버지 사망 후 상속으로 받으면 이야기가 달라집니다.

상속받은 재산은 일반적으로 사망일 기준 fair market value를 기준으로 basis가 결정됩니다.

이것을 흔히 step-up in basis라고 합니다.

예를 들어 아버지가 돌아가신 날 집의 가치가 $450,000이라면, 딸의 basis는 대략 $450,000으로 올라갈 수 있습니다.

그 후 딸이 이 집을 곧바로 $450,000에 팔면, capital gain이 거의 없을 수 있습니다.

그래서 세금상으로는 보통 이렇게 말씀드립니다.

“집을 지금 자녀에게 증여하지 말고, 사망 시 자녀가 받도록 하는 방법을 먼저 검토하십시오.”

그렇다면 가장 간단한 방법은 무엇일까요?

여기서 중요한 것은 그 집이 어느 주에 있는지입니다.

부동산은 일반적으로 그 부동산이 위치한 주의 법을 따르기 때문입니다.

예를 들어 조지아, 앨라배마, 버지니아는 각각 다르게 봐야 합니다.

먼저 조지아입니다.

조지아에서는 2024년 7월 1일부터 Transfer-on-Death Deed, 즉 TOD Deed 제도가 시행되었습니다.

쉽게 말하면, TOD Deed는 집 주인이 살아 있는 동안에는 계속 본인이 소유자로 남아 있다가, 사망하면 미리 지정한 beneficiary에게 집이 넘어가도록 하는 방식입니다.

아버지는 살아 계신 동안 계속 집의 소유자입니다.

딸은 아버지가 살아 계신 동안에는 이 집에 대한 소유권이 없습니다.

아버지는 살아 계신 동안 집을 팔 수도 있습니다.

Refinance를 할 수도 있습니다.

마음이 바뀌면 beneficiary를 변경할 수도 있습니다.

그리고 아버지가 사망하면, 집은 지정된 딸에게 넘어가게 됩니다.

이 방법의 장점은 비교적 간단하다는 것입니다.

첫째, 살아 있는 동안 소유권을 넘기는 것이 아닙니다.

둘째, 지금 자녀에게 gift를 하는 것이 아니므로 불필요한 gift tax filing 문제를 줄일 수 있습니다.

셋째, 사망 시 상속 형태로 넘어가기 때문에 step-up in basis를 기대할 수 있습니다.

넷째, probate, 즉 상속재산 법원 절차를 줄이거나 피하는 데 도움이 될 수 있습니다.

따라서 조지아에 있는 집이라면, Trust 비용이 부담스러운 경우 Transfer-on-Death Deed를 먼저 검토해 볼 수 있습니다.

다음은 Virginia입니다.

Virginia도 Transfer-on-Death Deed 제도가 있습니다.

따라서 Virginia에 있는 집도 TOD Deed를 검토해 볼 수 있습니다.

반면 Alabama는 다릅니다.

Alabama는 현재 real estate에 대한 Transfer-on-Death Deed를 일반적으로 인정하지 않습니다.

따라서 Alabama에 있는 집이라면, 조지아나 Virginia처럼 TOD Deed로 간단히 처리하기 어렵습니다.

Alabama 부동산의 경우에는 보통 다음 방법들을 변호사와 검토하게 됩니다.

첫째, simple will을 작성하는 방법입니다.

이 방법은 비교적 간단하지만, 사망 후 probate 절차를 거쳐야 할 수 있습니다.

둘째, revocable living trust를 만드는 방법입니다.

비용은 더 들 수 있지만, probate를 피하고 관리 체계를 더 분명하게 만들 수 있습니다.

셋째, life estate deed 또는 joint ownership with right of survivorship 같은 방법을 검토할 수 있습니다.

하지만 이런 방법은 신중해야 합니다.

소유권 문제, 세금 문제, creditor 문제, Medicaid planning 문제, 가족 간 분쟁 가능성 등이 함께 생길 수 있기 때문입니다.

 

정리하면 이렇습니다.

Georgia와 Virginia에 있는 집이라면 Transfer-on-Death Deed를 먼저 검토할 수 있습니다.

Alabama에 있는 집은 TOD Deed가 허용되지 않기 때문에 simple will, revocable trust, life estate deed, joint ownership 등을 변호사와 검토해야 합니다.

그리고 어느 주이든 중요한 세금 원칙은 같습니다.

집값이 오른 부동산을 살아 있을 때 자녀에게 증여하면, 자녀가 부모님의 낮은 basis를 그대로 이어받을 수 있습니다.

반대로 사망 후 상속으로 받으면, 자녀가 사망일 기준 fair market value로 step-up in basis를 받을 수 있습니다.

이번 사례처럼 $160,000에 산 집이 $400,000 정도로 오른 경우에는, 지금 자녀에게 증여하는 것보다 사망 시 자녀가 받도록 하는 방법을 먼저 검토하는 것이 세금상 유리할 수 있습니다.

실무적으로는 다음 순서로 검토하시는 것이 좋습니다.

먼저, 집을 지금 자녀에게 바로 증여하지 않는 것이 좋습니다.

둘째, 집이 어느 주에 있는지 확인해야 합니다.

셋째, Georgia 또는 Virginia 부동산이라면 Transfer-on-Death Deed를 검토할 수 있습니다.

넷째, Alabama 부동산이라면 TOD Deed 대신 will, trust, life estate deed, joint ownership 등을 변호사와 검토해야 합니다.

다섯째, 혹시 모를 상황을 대비해 simple will도 함께 준비하는 것이 좋습니다.

여섯째, 집 구입가격, closing statement, 수리비, improvement 비용 자료는 계속 보관해야 합니다.

세금 계획에서 중요한 것은 단순히 “누구 이름으로 바꿀 것인가”가 아닙니다.

언제, 어떤 방식으로 넘기느냐에 따라 자녀가 나중에 부담할 세금이 크게 달라질 수 있습니다.

특히 집값이 많이 오른 부동산은 살아 있을 때 증여하는 것보다, 사망 후 상속으로 넘기는 것이 세금상 유리한 경우가 많습니다.

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Transfer-on-Death Deed 는 사망 시 부동산 소유권을 이전하는 법적 문서입니다.

따라서 CPA는 TOD Deed와 관련된 세금 문제, 예를 들어 증여와 상속의 차이, 양도소득세, stepped-up basis, estate tax 문제 등에 대해서는 도와 드릴 수 있습니다. 하지만 TOD Deed 자체를 작성하는 일은 세무 업무가 아니라 법률 업무에 해당하므로, 해당 주에서 면허를 가진 변호사에게 맡기는 것이 안전합니다.

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2026년 6월 19일 기준으로, 부동산에 대해 Transfer-on-Death Deed, 즉 TOD Deed 또는 Beneficiary Deed를 허용하는 주는 다음과 같습니다.

Alaska, Arizona, Arkansas, California, Colorado, Delaware, Georgia, Hawaii, Illinois, Indiana, Kansas, Maine, Minnesota, Mississippi, Missouri, Montana, Nebraska, Nevada, New Hampshire, New Mexico, New York, North Dakota, Ohio, Oklahoma, Oregon, South Dakota, Texas, Utah, Virginia, Washington, West Virginia, Wisconsin, Wyoming.

또한 District of Columbia도 TOD Deed를 허용합니다.

Maryland의 경우에는 주의가 필요합니다. Maryland는 HB 738을 통과시켰고, 주지사가 2026년 5월 26일에 승인했습니다. 하지만 이 법의 시행일은 2026년 10월 1일입니다. 따라서 2026년 6월 19일 현재 기준으로는 Maryland에서 TOD Deed가 아직 시행 중이라고 보기는 어렵고, “곧 시행될 예정”인 주로 보는 것이 맞습니다.

공인회계사 윤종연

Jong Yoon, CPA

706-505-3635

www.taxguide.org  (미국 생활 세무 가이드)