부동산 투자 총정리 : 부동산 양도소득세와 1031 Exchange #2 > 이기상CPA-세무/회계컬럼

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지난번 글에서 마지막으로 1031 exchange를 잠깐 언급했습니다.

그 개요를 다시 말씀드리면 1031 exchange는 부동산의 양도소득을 다른 부동산의 취득가액을 줄이는 방향으로 흡수하여 양도세를 뒤로 미루는 기법입니다. 대단히 복잡한 분야이므로 확실한 전문가와 함께 일해야 합니다.

 

아래 1031 Exchange를 하기 위해 필요한 항목을 정리해 보았습니다.

 

중재자 (Qualified Intermediary) 가 필요합니다.

1031을 하기 위해서는 Exchange process동안 부동산을 팔아서 생긴돈을 보관하고 전체 1031 프로세스를 관리하는 중재자를 고용해야 합니다. 큰돈을 신뢰하고 맡길수 있는 큰회사를 골라야 하고 보통 부동산 Closing을 주관하는 변화사가 중간에서 일을 도와주는 경우가 많습니다.

 

부동산을 팔고나서 45일 이내에 사려고 하는 부동산을 점찍어 놓아야 합니다.

이것이 어렵습니다. 45일만에 맘에 드는 부동산을 찾는것이 아주 어렵기 때문에 부동산을 팔기전부터 이미 찾고 있어야 합니다. 다행히 부동산을 3개까지 점찍을수 있습니다. 3개중 하나만 사도 되고 3개다 사도 됩니다. 만약 3개 이상으로 하려고 하면 굉장히 복잡해 집니다. 

 

부동산을 팔고나서 180일 이내에 새 부동산 구입을 완료해야 합니다.

180일이면 긴것 같지만 융자도 고려해야 하므로 절대 쉽지만은 않습니다. 이부분을 잘알고 있는 변호사와 융자은행, 그리고 CPA가 협업해서 일을 하게 됩니다. 그중에서 융자가 가장 어렵습니다. 많은 분들이 1031을 하면서 융자조건을 따지는데 융자조건을 은행과 실갱이하다가 1031이 날라가는 경우도 보았습니다.

 

구매하는 부동산은 팔은 부동산보다 비싼것이라야 한다.

사실 정확한 규정은 구매하는 부동산의 융자 금액이 매도하는 부동산에 있었던 융자금액보다 커야 한다고 되어 있습니다. 만약 새로사는 부동산의 융자금액이 적다면 그 부족한 만큼은 1031 exchange 가 되지 않는것으로 처리합니다. 그것이 싫으면 융자금액의 부족부분을 개인돈으로 메꿔 넣으면 됩니다. 그것도 싫으면 100% 1031 exchange를 하는것이 아니고 일부만(Partial) 1031 exchange 해서 세금을 좀 내는 방법도 있습니다.

 

여기까지 1031 Exchange 의 필요 요건에 대해 말씀드렸습니다.

몇가지만 더 말씀 드리죠.

 

Partial 1031 Exchange

보통 1031을 하면 부동산을 팔아서 생긴돈을 건드리지 못합니다. 위의 중재자가 보관하고 있어야 합니다. 그런데 돈이 좀 필요해서 먼저 써 버릴수도 있습니다. 이렇게 쓰는 부분을 Boot 라고 하는데 Boot에 대해서는 양도소득세를 내게 되 있습니다. 그런데 아까 말씀 드린 것처럼 양도소득세율이 0% 인 구간을 잘 이용하면 세금없이 Boot를 쓸수도 있습니다. 물론 회계사와 상의해야 하겠죠.

 

Reverse 1031 exchange

이런 방법도 있습니다. 부동산을 팔고나서 Replacement 부동산을 찾는방향이 아니라, 부동산을 먼저 사고나서 180일 이내에 Exchange할 부동산을 파는 것입니다. 1031 exchange를 하려고 부동산을 찾다가 정말 맘에드는 부동산을 찾았는데 어물쩡거리다 놓칠것 같을때 먼저 사고, 나중에 내 부동산을 파는 것입니다. 방향은 반대이지만 1031 exchange 의 세금을 미루는 효과를 그대로 볼수 있습니다. 단지 팔기도 전에 먼저 부동산을 사야 하므로 Down pay 할수 있는 돈이 있어야 되겠군요. ^^

 

세금을 안내는것이 아니로 뒤로 미루는것?

1031 Exchange 에 대한 회의론자들은 세금을 아얘 안내는것이 아니라 뒤로 미루는것뿐이라고 말하기도 합니다. 하지만 세금을 뒤로 미루면서 절약한 돈으로 더 큰 부동산을 취득할수 있습니다. 다음에 언젠가 1031으로 취득한 부동산을 팔을때면? 1031을 한번 더 합니다. 이렇게 여러번 1031 exchange 하면서 가족간에 증여 및 상속을 통한 Estate planning을 하는것이 최종 목표인 것입니다.  증여/상속에 대한 부분은 다음번 글에서 다루도록 하겠습니다.

 

비용은 얼마나 드는지?

1031 exchange의 규모에 따라 다르지만 아래 들어가는 비용을 열거합니다.

Closing Attorney fee : 1031 exchange를 하지 않아도 부동산을 팔면 어차피 들어가는 돈이죠?

1031 Exchange intermediary fee : 차이가 많지만 보통 $3000-$10000 정도라고 생각하면 되겠네요

CPA fee : 1031 exchange를 income tax 에 표시하는것도 어려운 작업입니다. 1031에 대한 상담시간에 따라 다르겠지만 아마도 $300-$1000 정도일 것입니다.

 

여기까지는 부동산을 팔은 돈으로 지불해도 되는 부분입니다. 비용처리도 되고 따로 돈을 내디 않아도 되는 부분이죠. 

아래는 매각대금을 사용할수 없는 비용입니다. 즉 Out of pocket 으로 지불해야 하는 항목입니다.

 

Financing fee : 새로사는 부동산의 융자에 들어가는 비용

Property Tax : 팔은 부동산과 새로 산 부동산의 재산세

Repair & Maintenance : 부동산의 수리비용

Insurance premium : 부동산 보험료

 

여기까지 간단하게 1031 exchange 를 설명해 보았습니다. 어려운 내용이라 설명을 쉽게 하려고 해도 잘 안되네요. 2018 의 새로운 세법은 1031 exchange 를 부동산에만 적용하도록 했습니다. 그전에는 무형자산이나 부동산이 아닌 자산도 가능했었지만 이제는 부동산만 되는것이죠. 

저는 재정자산과 부동산 자산을 고르게 분산해서 투자하는것을 항상 권합니다. 회계사로서 세금만을 고려한다면 우선은 세금공제가 되는 재정자산 (Qualified retirement plan) 이 최선이라고 생각합니다. 재정자산은 안정적이고 보유비용이 적고 세금공제를 받으면서 쌓아놓을수 있기 때문입니다. 부동산 자산은 당장 세금공제가 되지 않고 큰돈을 한꺼번에 투자해야 하는 단점이 있지만 1031 exchange 와 그 이후의 estate plan 가능성이 있으므로 고려할 대상이 됩니다. 부동산에 투자해야 하는 이유를 한가지만 대라면 저는 1031 exchange 와 estate planning 이라고 말하겠습니다.

결론적으로 우선은 Qualified retirement plan 을 통해 세금공제를 받으며 축적을 하고 향후 여유가 생겼을때 1031을 염두에 둔 부동산 투자를 고려하는것도 대단히 유력한 은퇴의 전략이라고 생각합니다.

 

다음글에는 해외에 부동산을 가지고 있을때 미국에 세무보고를 하는 내용에 대해 설명 올리겠습니다.

 

 

이기상, CPA

공인회계사

 

 

Grant Kisang Lee, CPA

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