Foreclosure 집을 살때 궁금해서요 > 질문답변

당연히 개인이 직접 가야죠 <br />부동산은 안갑니다<br />현찰로 사야지 돈없으면 못사요 <br />융자로는 안됩니다<br />우리는 많이사봐서 잘압니다

아, 그렇군요. 그럼 현찰로 사면 나중에 tax 이런건 안 무나요?  아니면 은행에 있는 세금 보고된 현찰 애기 하시는건가요?<br />댓글 감사합니다.

정부에서 하는 악션을 통해서 공개적으로 사는데 세금을 안낼리가 있나요.다 계산해서 얼마내라고 합니다 그대로 하라는대로 하시면되요. 될수있으면 사지마세요..늙어요..얼마안남은 인생 여행도다니고 세계유람도하고 즐기다가 가세요.왜 고생길로 가려구하시요? 당신을 옭아매는 트랩이 될겁니다..그거 살돈 있으면 실컷 즐기고 가끔 일하고 재밋게 살다 가세요. 충고 받아들이길 기도합니다.

차압 경매 매물의 경우엔, 부동산 에이전트를 통해서 하시는 경우는 드뭅니다.  그이유는 물론 Commission 문제가 가장 첫번째라고 보시면 됩니다.  일반 매물의 경우 집이 시장에 올라오기 전에 리스팅을 계약하는 부동산 에이전트가 셀러에게서 Commission 계약을 하고나서 매물을 시장에 올리고, 후에 바이어 에이전트가 바이어를 연결해서 집 매매를 성사 시키면, 처음에 셀러와 계약된 Commission을 나눕니다.  하지만, 차압경매 매물의 경우 리스팅 계약이나 집 매각시 셀러로 부터 약속된 Commission이 없기에 바이어 쪽에서 일하는 에이전트가 Commission을 받는 것이 애매해 집니다.  간혹, 경매 과정에서 바이어 쪽에서 일해주는 부동산 에이전트도 있기는 하지만, 그럴경우 경매에 들어가기전에 매매 성사시 바이어가 커미션을 지불할 것을 약속받는 계약서를 먼저 작성해서 사인을 받습니다.  <br /><br />또한가지 문제는, 경매에 나오기로 예정된 매물이 실제로 경매에 나오지 않고 중간에 취소 될 수도 있다는 점입니다.  미국의 각 주마다 주택 차압경매 형태에 차이가 있는데, 이중 조지아주의 경우는 채무자가 디폴트 할 경우 은행이 법적인 소송절차 없이 한달 동안의 기간안에 그 집이 경매에 나간다는 광고를 거쳐서 바로 매물을 정리할수 있는 주 입니다.  그런데, 경매를 기다리며 매물을 광고하는 한달내에 채무자가 밀린 채무를 상환해서 은행과 경매를 취소하는 합의를 본다면, 그 매물은 경매에 나오지 않을수도 있습니다.<br /><br />경매에서 매물을 사시는데, 그 집에 걸려있는 Lien이 있거나 명의에 문제가 있더라도, 사시는 분이 같이 떠안고 사시게 됩니다.  일반 매물을 사시는 경우, 매매 계약기간안에 Closing 변호사가 Title Search를 해서 그 집의 명의에대한 문제가 없는지 확인하고 또 있다면 셀러가 클로징전에 clear 하게 하는 것을 계약 조건으로해서 사지만, 경매의 경우엔 그런 과정없이 as-is title로 사시게 됩니다.  가령, 전에 살던 주인이 utilities를 오래 안내서 집에 lien이 걸렸다든지, 집 수리를 하고 돈을 안내서 업자에게 lien이 걸렸다든지 등등 여러 형태로 집 경매를 주관하는 채권자 이외에 다른 채권자와 채무 관계가 있다면, 사시는 분이 해결을 하셔야 합니다.  따라서, 경매에 들어 가시기 전에 그 집에 대한 사전 조사가 매우 중요합니다.      <br /><br />경매로 매물을 사시는 경우엔, 은행에서 일반적인 융자는 해 주지 않습니다.  거의 모든 바이어는 현금 구매를 합니다.  그 중에는 간혹 Hard Money 형태의 Private Lender가 해 준다고 하는 경우도 있는데, 일종의 부동산 사채입니다.  이자율이 높고, 단기 상환 융자입니다. 하지만,  매물이 아주 좋아서 사신후 수리와 함께 좋은 가격에 되팔아서 수익을 남길수 있는 정도의 아주 좋은 딜이 아니면, 그 마저도 융자 받기 힙듭니다.<br /><br />집을 사실때 경매든 일반 매매든, 융자를 하시든, 현금구매를 하시든 사시는데 대해 달라지는 주택에 관련된 세금 관계는 없습니다.  현금 구매를 하신다면, 구매하시는데 사용된 돈이 자금출처 기록이 확실한 돈이라면, 전혀 문제되지 않습니다.  하지만, 세금보고도 낮게 하셨고, 큰돈이 들어온데 대한 출처도 불분명한 상황에서 갑자기 큰 현금구매가 이루어 졌다면, 후에 세무조사를 유발 하실수도 있겠지요.  회계사에게 좀더 자세한 조언을 구해 보시기 바랍니다.<br />    <br />경매로 매물을 사실경우엔, 시중 매매가보다 좀더 저렴한 가격에 집을 구매 하실 수있는 가능성을 기대해 보실수도 있지만, 문제가 있는 집을 사전조사 없이 무턱대고 사셨다가 잘못되면 윗분 말씀대로 고생하실수도 있습니다., <br /><br />도움이 되셨으면 합니다.

자세한 설명 감사드려요, 많은 도움 됬었습니다. 제가 생각한것보다 많이 복잡하군요.;; <br />위엣분님도 좋은 조언 감사드려요!  ^^  날씨 추운데 감기 조심하시고 굿밤 되세요!

현금으로 산다는뜻은 현재 나의 은행에 있는돈으로 산다는뜻입니다. 많은부동산들도 그걸 이해못하더군요..돈은 안받읍니다 반드시 쳌크만 받읍니다 내은행구좌에있는 어카운트의 체크를써서 집을산다는뜻입니다. 현찰을 가지고가서 산다는뜻이 아닙니다 현찰은 받지않읍니다 에고 답답해. .메니저님도 엉뚱한소리를 하시네 ..가령 집이 25만불짜리가 16만불에 나왔다고칩시다..16만불이 내은행구좌에 있어서 그어카운트의 체크를 16만불을써서 내고 집을산다<br />는뜻입니다 현금이 1억달러있어도 집안에 숨겨둔돈으로는 집 못사요.반드시 은행에 들어있어야만 삽니다..융자로는 포클로저는 살수가 없읍니다.

그러니까 돈이 아무리많아도 꼬불쳐둔돈은 무용지물이요.휴지조각입니다<br />돈은 반드시 전부 은행에 디파짖해야 집도 10채 20채 살수있읍니다 우리는 경매에 가면 한번에 5채씩 7채씩 샀읍니다 <br />지금은 한물갔음 2008년도에서 2012년까지 하루에도 수백채씩 포클로저로 쏟아져나왔음<br />지금집사는건 바보같은행위임.<br />살려면 2007연도부터 2012년도에 샀어야함.

제 설명이 부족해서 molrayo님이 오해를 하셨나 봅니다.  부동산 거래시 현금구매라 하면 단지 융자가 없는 본인의 돈으로 구입한다는 뜻이지요.  물론, 돈은 님의 말씀대로 은행을 통해서 이동해서 지불되어야 하지요, 달러 지폐가 closing table에서 오간다는 말은 아닙니다.  이곳에서 부동산 하시는 다른 분들도 잘 아실거라 믿습니다. 여하튼  날카로운 지적 감사합니다^^.  좋은밤 되세요  :-)

molrayo 모르면쫌.....