부동산 투자하려고 하는데..진심어린 조언 부탁드리겠습니다. > 질문답변

부동산에 대해 저보다 훨씬 전문가들이 많아 더 좋은 답변을 기다리면서 제가 아는부분만 찝어 대답해보겠습니다.<br /><br />1. 어떤 대출을 얼마만큼 최대한 끼실진몰라도 보통 mortgage 에서 제대로된 APR 로 사신다면 투자하시는분의 income 과 credit 에따라 달라질것으로 예상됩니다. 모든게 아주 좋다면 25만불까지 가능해보입니다. <br /><br />2. 제가 알아본바로는 이자율이 계속 오를 예상이라 나쁘지만 기다리는것보다는 나쁘지않을수있습니다.<br /><br />3. 월세받기에는 다운타운 근처나 미드타운 근처 등등이 훨씬 좋긴합니다만, 많은 콘도들이 콘도주인의 20%-40% 만 rent를 줄수있게 정해져있어서 바로 투자목적으로 사서 렌트내주기엔 어려움이 있을것입니다. house 를 사면좋지만 25만불로는 또한 어려울것으로 예상됩니다. 또한가지 아틀란타에 있는 콘도살때 주의하셔야할점은 좋은콘도 또는 수요가 많으면 많을수록 보통 HOA 가 높습니다. 제가 미드타운에 1베드 (지금 23만불) 에 지낼떄에는 HOA 가 한달에 300 불이였습니다. 렌트는 월 $1500 로 나가고있었습니다.<br /><br />집을 사서 렌트를 내줄때에 고려해야할것이 분명 많을것입니다. 그중 Maintenance 비용, HOA 비용, 부동산 비용, 집을 세내주지 못하는 기간 비용 등등을 잘 고려해야할것이라 생각됩니다. 또하나는 집값이 오르는것 또한 정말 잘 고려하심이 좋을 듯 합니다. 제가 지금 살고있는 콘도같은 경우는 전 집주인이 california에서 투자용으로 샀는데 15만불에 사서 6년만에 33만으로 팔았습니다. 그동안에 세도 꼬박꼬박 주었구요. 위치는 downtown 에서 조금  east south 입니다.

연락 주시면<br />답변과 조언도 드리겠습니다<br />678-770-1933

제 경험상 렌트라는게 주인 마음과 세주고 사는 사람의 마음이 너무 틀리더라구요. 그리고 몇달좀 조용하다 싶으면 또 뭐 고장나고 문제 생겨서 몫돈 나가고 결국은 남는게 하나도 없더군요. 입주자도 잘 골라야 되지만 또 한달이라도 집이 비면 않좋으니 빨리 누굴 찾아야 하고 등등 사실 저는 집 두개를 렌트주고 있었는데 다 팔고야 나니 돈이 좀 생기고 맘고생 없이 너무 편해졌읍니다.<br /><br />다 입주자들이 그런건 아니지만 제 경우, 입주자의 딸이 밖에서 킥스쿠터를 타고 놀다가 가라지 도어 옆에 세워두고 집에 들어 왔지요.  그걸 모르고 입주자가 가라지 도어를 닫았는데 하필 문이 내려오는 레일 있는데 세워져 있어서 문이 derail (레일에서 빠지고) 되면서 가라지 도어 옆에 있는 바퀴들이 틀어지고 열리지도 닫히지도 않는 상태가 되어버렸어요. 그런데 입주자께서 밤에 전화와서 빨리 사람보내 고쳐달라고 하더군요. 물론 제가 고치는 비용은 당연히 내는걸로 알고요. 그일 때문에 며칠동안 서로 반박했는지 모릅니다. 이건 많은 일들중 하나의 예이구요 말씀드리고 싶은건 세입자의 입장에서는 본인의 잘못이건 아니건 집에 문제가 생기면 무조건 집주인이 고쳐줘야 한다는 생각이 기본적으로 있더라구요. 물론 다 그런건 아니라는걸 다시 강조합니다.<br /><br />본론으로 다시 돌아가서 다운타운 근처 콘도를 사실경우, 월세받기는 그 위치가 좋으나 고려하셔야 할것이, (1) 달달이 내는 HOA 가 비쌈, (2) 콘도가 투표에 의해 improvement 을 하거나 renovate 을 할경우 주인들에게 나눠 내라고 하는데 몇천불이 될때가 태반임, (3) 아틀란타 시티의 재산세가 메트로에서 제일 비쌈. 다른곳 보다 비싼 풀톤 카운티 재산세에 아틀란타 시티 재산세가 더해짐.<br /><br />스와니나 둘루스의 집을 사실경우 본인께서 집이 있으셔서 아시다시피 잔디 관리, 터마이트, 페스트 콘트롤, HOA, 재산세 등등 기본 관리비가 들어가는데 25만불 짜리 렌트 받으셔서 이거 저거 내시고 나면 사실 매달 수입을 생각하실순 없을거 같읍니다. 나중에 파실때 좀 남기실 생각으로 하셔야 하구요 제가 위에 말씀드린것처럼 몇달마다 예상치 않았던 고칠 일들이 자주 생길겁니다. 그걸 대비해서 몫돈은 여비로 있으셔야 합니다. 인컴 택스 보고하실때 investment property 로 여러가지 세금 혜택도 있으니 그것도 미리 알아보시고 결정하세요.<br /><br />이자는 계속 오를 추세니 결정은 빨리 하시는게 좋을거 같구요 대출은 이것저것 다 조건이 맞으시면 25만 불은 가능하다고 봅니다.<br /><br />제 경험상 가장 중요한건 투자 목적의 집은 본인 집에서 되도록이면 가까운곳에 사시는게 중요합니다. 멀면 왔다갔다 쉽지 않구요 특히 요즘같이 아틀란타의 교통체증이 심한데요.  그리고 입세자도 집주인이 가깝고 자주 들러본다는걸 알면 함부로 쓰는게 좀 줄어드는 경향이 있더라구요.  암튼 좋은 결정하시기를 바랍니다.

2. 거주용 주택 구매시에 적용되는 이자율은 투자용 주택 구매시 적용되는 이자율과 다릅니다.  대부분 투자용 주택시 적용되는 이자율이 조금 더 높습니다.  이부분에 대해서 융자 전문인의 조언을 들어보시는 것을 권해 드립니다.<br /><br />3. 투자용 주택 구매시에는 항상 그 단지에 현재 Rent Restriction 이 적용되는지, 반드시 HOA나 Management 회사에 확인 하시기 바랍니다.  많은 경우에 셀러가 현재 룰을 잘 모르는 경우가 많고, 리스팅을 올리는 부동산 전문인도 다 확인하지 않고 올리는 경우가 종종 있습니다.  또한, 현재 매각하는 셀러가 그동안 계속 렌트를 주던 곳이라고 하더라도, 새로 사는 사람이 바로 렌트를 이어서 할수 있는지 아니면, 현재 단지에 렌트해 줄수 있는 한도가 차서 전 주인이 가지고 있던 리스가 만료되고나면, 다음 렌트 주는데 문제가 있을수 있는지도 확인 하시기 바랍니다.<br /><br />미드타운/다운타운이나 둘루스 스와니 모두 렌트가 잘 나가는 곳입니다.  세입자들의 형태가 다릅니다.  미드타운/다운타운 콘도를 렌트 하신다면, 세입자들이  주로 자녀없는 커플또는 싱글인 직장인들이나 학생들인 경우가 많고, 둘루스나 스와니의 타운홈을 렌트 하신다면, 보통 자녀들이 있는 가족단위의 세입자들로 생활하기 편리한 상권들이 가깝고 학군이 비교적 좋은 곳을 찾는 세입자들이 많습니다.  미드타운/다운타운의 콘도를 사실경우 윗분께서 언급하신 비교적 높은 콘도 Management Fee나 HOA 비용도 Landlord 입장에서는 고려해 보셔야 할 부분입니다.  또한, HOA 비용이 높게되면 상대적으로 융자 하실수 있는 금액이 낮아 질수 있으니, 이부분에 대해서도 융자 전문인과 확인 하시기 바랍니다.<br /><br />4. 재산세 문제에 대해서는, 투자용 주택일 경우에는 Homestead Exemption 을 받으실 수 없기 때문에 세금을 더 내시게 됩니다.  더 많이 내시게 되는 폭에 대해서는 지역마다 다릅니다.  가령, 귀넷카운티 재산세만 내시는 곳에서 사신다면 근소한 정도의 차이 일수 있지만, 아틀란타 시 구획에 속해있는 콘도를 사실경우 City Tax 적용금액이 많을수 있습니다.  매물을 보실때 마다 직접 확인 하시는 것이 좋습니다.  하지만, 투자용 주택의 경우엔 매해 Income Tax 보고 시 감가상각등의 다른 가능한 혜택도 있으니 이부분에 대해서는 회계사 조언을 들어 보시는 것도 좋습니다.  <br /><br />투자용 주택을 운영하시려면, 생각보다 더 많은 요소들을 고려 하시고 공부하실 것을 추천드립니다.  특히, 융자를 하시면서 구매를 하실 경우엔 Mortgage Payment 이상 다달이 나오는 수익금액으로 수리관리, 공실률 등을 문제 없이 관리하실수 있는지 충분히 고려 하셔야 합니다.  Eviction 이나 세입자와의 갈등 위험요소를 줄이시기 위해서는 효과적인 Tenant Screening 도 알아 두시는 것이 좋습니다.

주택 투자가 즉 Residential Investor 가 되기로 정하신 건가요 아님 그냥 집 1개를 사서 <br />랜트를 주려고 하는 건가요? <br />부동산쪽에 관심이 있으시면 일단 어는 부동산 쪽에 관심이 있으신지 먼저 그런걸 공부 하시구 나서<br />결정하세요.<br />Wholesale 아님 Flip or rental ?<br />부동산 투자는 정말 좋은 투자지만 어디다가 어떻해 투지를 해야할지<br />고민과 공부좀 하셔야됩니다<br />그러다 보면 이자율이나 택스 문제 는 자연적으로 질문이 생기기 때문에<br />전문가를 찾아면 됌니다

과거처럼 호경기 불경기 아런 경기 사이클이 없어졌기때문에, 그리고 너무나 많은 외적 변수때문에<br />아무리 전문가라고해도 경기를 예측하는건 쉽지않을겁니다.<br /><br />확실한건, 조지아는 유입인구가 꾸준히 늘고있는거같고 특히 노년층이 많이 늘어나는지 요새 아파트형 콘도 건설은 <br />눈에띄게 늘고있습니다.  <br /><br />저는 좀 다른관점에서 말씀드리고싶습니다.<br />미국은 사실상 중산층이 살기 어려운 나라입니다.<br />돈이 아주 많거나 아예 없거나 하는편이 어중간한거보다 낫습니다.<br />아예없으면 국가가 보호해주고 아주많으면 변호사가 알아서 해주고<br />미국은 조금만 문제생기면 소송으로 해결하는버릇때문에 참 조심해서 살아야합니다.<br />하지만 살다보면 어디 실수안하고 살기가 쉬운가요?<br />자동차 사고를 예로들면 내가 잘못해서 사고가났을경우 보험으로 모든비용이 커버가 안되면<br />&quot;가진 부동산,재산은 모두 내것이 아닌것이됩니다.&quot;<br />&quot;다른얘기지만 그래서 자동차 보험은 커버가 좀 높은걸 가입하시기를 권합니다&quot;<br />극단적인 예일수도있지만 주변에 미국에서 좀 오래사신분들은 제 말을 이해하실겁니다.<br /><br />요새같이 모든게 불확실한때에는 유동성이 좋은 자산이 좋아보입니다.<br />사고팔때 부동산 복비에 렌트전에 수리비, 나간후에 복구비, HOA 비, 세금, 잔디관리,터마잇관리,<br />지붕교체...의외로 집 유지비는 많이듭니다.

제가 지슴 둘루스 H 마트에서 가까운 방 네개짜리 타운하우스를 팔려고 합니다. 아주 조용한 타운으로 렌트도 아주 잘 나갑니다.  연락주세요 이런저런 조언해 드리겠습니다 <br />404 514 3318

전 개인적으로 투자용집을 여러개 가지고 투자하고 있는 사람입니다. 지난달에도 새 타운홈을 하나 더 사서 렌트 놨구요. <br />전 전적으로 투자집으로 렌트 놓는 걸 추천합니다. 제 경험으로 봐선 그리 힘들지 않습니다.<br />1. 투자자는 최소 25% 다운해야합니다. 그러니 5만불 다운이면 20만불 정도 사실 수 있구요.<br />2. 이율은 아직도 좋은 편이예요, 지난 달에 투자용이자로 4.875% 받았어요, 재정상태에 따라 다르고 투자용은 보통일반 론보다 이율이 다소 높습니다.<br />3. 처음 하시는 분들에겐 타운홈을 추천하고 방3개 화장실 2개 집이 가장 잘 나가니 참고하세요.<br />4. 기타비용은 HOA랑 Landlord 인슈런스, 텍스 뿐인데 모든게 테넌트와 계약하기에 다르니 참고하세요. <br /><br />더 자세한 질문이 있으시면 연락 주세요, 제가 알고 있는 노하우를 알려드릴 수 있습니다. cscipak@bellsouth.net

Jeen분이나 장재호님께 여쭈어봅니다.위에 어떤분이 언급하신것이 마음에 걸리네요.평소에 부동산에관심이만많습니다.여러가지로 신경이쓰여 오히려 다파셨다하니....,, 만일에 30만불이  있는데  오만불씩 다운페이를  20만불불ㅉㅏ리를한다면 20만불짜리를  타운하우스6채를살수있는데 이런저런 경비빼고 한달페이먼트 지불하고 남는금엑이 대강얼마인지 계산이 나올까요? 아니면 삼십만불 한채를 싱글하우스를사서 세를주는편이나을까요?

질문에 대해 짧게 이렇습니다라고 그냥 답변드리기엔 고려하셔야할 내용이 조금 광범위해 보입니다.  몇가지만 고려하실만한 부분을 먼저 말씀드리자면,<br /><br />1. 가지고 계신 현금이 적으실 경우, 될수 있으시면 여유자금이 있으시도록 하는것이 좋습니다.  30만불짜리 단독주택을 현금구매 하신다고 하더라도, 매해 내시는 재산세와 보험부분은 고려하실 부분이고, 간혹 있을수 있는 크고 작은 수리 문제에 대해서도 고려를 하셔야합니다.  한 세입자가 나가고 다른 세입자를 들이시기 전에 들어가게 되는 비용과 그동안 못받게 되는 렌트비등도 고려사항입니다.  또한, 융자를 하셔서 구매를 하실경우, 무리하게 많이 구매를 하시고, 수리나 세입자와의 갈등 등으로 문제가 생겼는데 보유된 현금이 부족할 경우엔, 다달이 내야하는 융자 상환때문에 더 큰 문제가 될 수 있습니다.<br />2. 집 가격 대비해서 렌트 시세가 어떤지를 사전에 파악하시는 것이 매우 중요합니다.  집 가격이 높아진다고 해서 꼭 렌트가 비슷하게 올라가지는 않습니다.  주변 지역에서 비슷한 조건의 집이 어느 정도의 가격대가 몇일만에 렌트가 나가는지 알아 보시면 좋을것 같습니다.<br />3. 타운홈 단지들 마다 HOA 비용과 커버리지 내용이 다릅니다.  이부분도 고려하시면서 계산하실 부분입니다.<br /><br />질문하신데 대해, 제 사견으로 답변 드리자면, 가지고 계신 현금이 많지 않은 경우, 집을 구매 하시는 것에 대부분 쓰시는 것 보다는 위에서 다른 분들도 언급하셨던 여러가지 고려 사항들을 계산해서 이윤을 낼수 있는 정도의 금액으로 다운패이 하시고 넉넉한 여유자금을 보유 하시면서, 한채씩 구매 하시는 것이 좋을것 같습니다.  물론, 구매하시기 전에 구매를 계획하시는 집 주변의 렌트 시세와 어떤 세입자들이 주로 찾는지등 시장 동향을 먼저 파악 하시는 것이 더 중요합니다. 그리고, 다른 어떤 투자들도 그렇지만, 부동산 투자도 문제가 생길만한 부분들에 대해서 사전에 공부해 두시고 어떻게 계획하고 해결하는 것이 좋은지 미리 정보를 구해 두시는 것이 좋습니다. <br /><br />도움이 되셨으면 합니다.

매니저님 답변감사합니다

트리오님, 위의 매니저님이 좋은 답변 해주셨네요. 덧붙이자면 학군이 좋은데 를  찿으시면 렌트가 나가기 쉽고 자녀를 둔 세입자들은 오래 머물기에  세입자가 비는 시기가 적어서 개인적으로 학군좋은데를 추천합니다. 그리고 15년 미만의 집을 사시라고 또한 권합니다. 15년이상이 되면 에어콘, 히타, 지붕등 돈이 꽤 나가는 항목의 유지비의 지출이 예상되고 자잘한 고장이 생기기 시작하니까요. 그리고 가능한 pet은 사절하시구요. 제 경험을 통해 얻은 깐깐히 세입자 찿는 방법이나 렌드로드에게 유리한 계약서를 쉐어해 드릴 수 있으니 필요하면 연락 주세요. cscipak@bellsouth.net