급합니다 . 이 말이 무슨 뜻인가요? "tax sale" 로 샀다 (?) > 질문답변

<p>윗분님들의 댓글 들 참고 하시고 아주 간단하게 말씀 드립니다.<br />
만일 부동산을 구입 결정을 하시면은 클로징 변호사는 필수적으로 좀더 강하게 타이틀 이그제미션을 전문팀에 의뢰해서 조사를 하게 되면은 문제가 없다면은 타이틀 보험 회사에서 타이틀 보험을 발급합니다. 즉 구입후에 타이틀에 문제가 발생할때는 구입자가 지불한 구입 액수를 보험사는 책임 지불합니다. 즉 타이틀 보험을 가질수 있는것은 모든 타이틀 문제가 클리어가 되었다는 것이기에 안심할수 있습니다.</p>

<p>즉, 특별한 워런티 디드를 가진 부동산을 구입시 타이틀 보험이 중요 하겠지요.</p>

지금 질문 주신분이  다 알고 계신것같습니다만 더 보충 설명을 드리자면<br />Title insurance (소유권 보험) 이란 모든 부동산 소유권과 관련된 기록을 가지고 있는데, Title Insurance Company (소유권 보험 회사)는 <br />우리 일반인이 잘 알지 못하는 소유권문제 즉 이러한 전반적인 모든 기록을 검사하여 크로징 이후에 발견될 수 있는 문제들을 미리 찾아내어 귀하의 부동산의 소유권을 보호하기 위함 입니다.<br />문제라고 하는 것은 서류, 토지 측량, 소유자가 불량 납부자(세금 등) , 위조 증서, 셀러가 이땅이 소송중인지?, 유언 소송 등등 많이 것들로 부터 보호 받습니다.<br />크로징 후에 문제 발생시 변호사나 중계인도 아무런 도움이나 책임을 물을수 없고, 본인의 결정에 책임을 감수 하셔야 함을 인식하시고 결정하셔야 할겁니다.

Tax Sale 이란,  주 정부 시티, 카운티, 쉐리프, 연방 국세청등  기타 정부 기관(또는 은행)에서 세금 등을  납부하지 않았을때, 부동산을 압류하여 처분(매월 첫째주 화요일) 하는 데, 이러한 물건을 매입하는 것으로 경매를 통해 구입하는것을 말 합니다(싸게 구입 했다는 겁니다).

<p>윗분께서 자세한 설명을 주셨습니다. GA Tax Sale에 관련해서 덧붙이자면, 부동산 관한 재산세를 카운티나 시 정부에서는 그 부동산에 Lien 을 걸어 놓았다가 1년이 더 지나도 계속 체납 상태이면, 그 부동산을 경매에 팔아서 세금을 징수합니다. 때로는, 정부에서 개인 투자자들에게 그 Lien을 팔아서 그 Lien 을 산 개인 투자자들이 차압을 하도록 하는 경우도 있습니다. 어떻게 되었던 간에, Lien 이 걸리고 1년이 지나도 체납된 세금이 해결이 되지 않으면, 그 부동산은 경매에 붙여지게 되는데, 그 과정이 앞에서 언급하신 "Tax Sale" 입니다. GA 에서는 Tax Sale 을 통해서 소유권을 갖게된 새 주인이 그 부동산에 관한 소유권을 바로 행사할 수 없고, 1년을 기다려야 합니다. 그 기간안에 경매에 소유권을 잃은 전 주인이 돈 (부동산 매매가+밀렸던 세금 + 벌금등)을 모두 새 주인에게 지불하고 다시 그 부동산을 가져올수 있는 시간을 부여합니다 (Redemption Period). 그 기간이 지나도록 전 주인이 나서지 못하고 나면, 새 주인이 그 부동산에 대한 권리행사 (가령, 매각 이나 개발 등) 를 할수 있게 됩니다.<br />
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그런데, 여기서 한가지 더 주시 할 점은, 경매와 Redemption Period 가 모두 지났다고 해서, 윗분이 언급하셨던 "문제"들에 모두 자유로울수는 없다는 점입니다. 그렇게 하기 위해서는 Quiet Title (소유권 확인) 절차를 제대로 거쳐서 집 소유권이 향후 매매에도 문제가 없도록 해 놓아야 하는데, 그 과정이 잘 되어있지 않았다면, 향후 매매시 문제가 될수 있다는 점 입니다. 지금 말씀 하신 상황으로 보아서는, Title Insurance 를 새로 받으시는 과정에서 그 전에 Title Insurance 가 없고, 현 주인이 Tax Sale 로 구매했던 상황이라서, 새로 Title Insurance 를 내 주는 과정이 조금 까다로와 진것 같습니다.<br />
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Title Insurance 의 경우, 원글님께서 현금으로 구매를 하신다면, 필수 요소가 아닐수도 있겠지만, 융자를 하신다면 필수요소가 될것입니다. 따라서, 원글님께서 융자로 구매 하시는데 이 과정이 매끄럽게 가지 못하면, 클로징이 안 될수도 있을것 같습니다. 하지만, 아직 결정이 안 났더라도 클로징전에 Title Insurance 를 결과적으로 받으실수 있게 된다면, 위에 언급 드렸던 문제가 클로징 후에 발생시 소유권에 보호를 받으실수도 있을것입니다. 현금 구매이시라면, Title Insurance 가 클로징에 필수 요소는 아닐수 있으니, Title Insurance 가 된다면, 문제 발생시 도움을 받으실수 있겠지만, Title Insurance 가 없다면, 윗분 말씀대로, 본인의 결정에 책임지는 상황이 될듯 싶습니다.<br />
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사시고자 하시는 땅에 마음이 계속 있으시면, 결정하시기 전에 현재 Title Insurance 를 담당하고 있는 클로징 변호사의 조언을 더 참고 하시기 바랍니다.<br />
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도움이 되셨으면 합니다.</p>

자세한 설명 감사합니다.<br />결국 문제가 많은 복잡한 땅이네요.<br />처음엔 1전도 못깍아준다해서, 1전도 않깍고 클로징을 준비 중이였는데...<br />이 문제가 발견되고, 오늘 계약해제 한다니까, 이제와서는 얼마 원하냐구 되레 묻네요.<br />답변 감사합니다. 꾸벅

현금으로 구매하려고 준비중이였는데요,<br />리얼터가 처음 말할때는,  융자를 받는게 아니라서, 2-3주면 클로징이 가능하다고 했었었는데...<br />자꾸 일주일씩 클로징 날짜를 미루고... 변호사도 준비중이다, 라고만 말하고...<br />변호사가 클로징 준비가 두달이나 됐는데, 또 10월에 않되고, 11월에 클로징 하자구 하고...<br />리얼터도, 변호사도 여태까지 말 않해주다가...<br />11월에 클로징 하자는 말에, 왜 클로징 늦어지냐구 오늘에서야 물어봤습니다. <br />그동안 재촉않하고 그려려니하고 기다렸거든요.<br />오늘 리얼터가 알려준겁니다. 오너가 (seller가) tax sale로 산 땅이라서, Title 준비가 길어진거라구요...<br /><br />그래서 제가 뭔가 이상하다 싶어서 이곳에다 도움을 청했습니다.<br />그런땅을 한푼도 못깍아준다더니, 제가 구매하지 않겠다니까 얼마 원하냐 묻네요.<br /><br />처음으로 살려고 했던건데, 이제와서 아무리 많이 깍아줘서 싸게준다해도, 않사는게 상책이겠죠.<br />뭣도 모르고 처음 사는데, 복잡하고 간단하지 않는 땅을 사는게 감당이 않될거 같아서요.<br /><br />너무너무 자세하게 친절하게 말씀해 주셔서 감사합니다.<br />도움 많이 됐구요, 덕분에 많이~ 배웠습니다.<br />감사합니다.