세컨 하우스 구매 관련. > 질문답변

리얼터 분들의 답변을 부탁드립니다.

질문에 대한 답변은 경우에 따라서 맞다고 해 드릴수도 있고, 아니라고 해 드릴수도 있습니다.  융자전문인들께서 더 좋은 답변을 주실수 있을것 같습니다만, 제가 아는 융자 상식선에서 답변 드립니다.  일반적으로 융자를 하시는 경우 Primary Home/Second Home/Investment Home 모두 다운패이 금액과는 별개로 Lender는 (융자회사 또는 융자은행) 융자 신청인의 크레딧을 조회합니다. 그런 다음 Lender 의 기준에 맞춰서 융자를 심사하고, 융자를 승인할지 여부를 결정합니다.  위의 일반적인 경우라고 말씀드린 예는 흔히들 알고 계신 15년/30년 고정 또는 변동 금리 이자 론들이 있습니다.  집을 구매 하시면서 주로 접하시는 장기 상환 융자들이 그렇습니다.

맞을수도 있다고 말씀드린 경우는 하드머니 (일종의 부동산 사채),  Lease Purchase 같은 경우가 될수 있을것 같습니다.  그외에, 특정 렌더가 가지고 있는 특별 융자 프로그램이 있는지는 잘 모르겠습니다.  혹시 그렇다면, 그 렌더의 프로그램에 대해서 잘 설명을 들어보시고, 그 프로그램에 대해 다른 융자전문인의 자문을 구해 보시는것도 좋은 방법이 될수 있을것 같습니다.  하드머니의 경우 주로 단기 융자로 (대개 6개월에서 1년) 이자율이 매우 높고, 만기일에 원금을 모두 패이 하셔야 합니다.  경우에 따라서 연장을 네고 할수도 있습니다.  하드머니는 주로 House Flipping (낡은 집을 싸게 사서, 고치고 높은 가격에 되파는 것) 또는 Wholesaling (낡은 집을 싸게 사서, 안고치고, 약간의 마진을 붙여서 되파는것) 같은 단기 Investment Project 에서 사용됩니다.  하드머니 Lender들은 대부분 부동산 투자 전문인이나 회사인 경우가 많아서, 구매하시는 매물을 되팔때 충분히 마진이 되는지를 중점적으로 보기때문에, 돈을 빌리는 채무자의 크레딧 보다는 구매하시려는 매물이 그만큼 가치가 되는지를 보고 돈을 빌려드립니다.  Lease Purchase 는 흔히 듣는 Rent to Own Program 인데, 바이어의 크레딧이 안좋을 경우 특정 기간동안 (가령 2년 또는 3년) 렌트를 하면서 바이어가 크레딧을 교정하고, 구매 준비를 해서, 그 기간 안에 구매를 하는 방법입니다.  다만, 렌트를 하는 기간안에 구매를 못하거나 안할경우 처음에 지불하셨던 디파짓은 잃게 됩니다.  그런데 전에 말씀드린 하드머니와는 달리 이 방법은 결국 바이어가 나중에라도 정식 융자를 해야하는 경우임으로, 어느정도의 크레딧 조건을 요구 할수는 있습니다.  말씀드린 예들 외에 특정 렌더의 특별 융자 프로그램 이라면, 그 내용을 정확히 이해하시고, 융자 전문인의 자문을 구해 보시는 것을 추천드립니다. 

20% 이상을 다운하실때 크레딧이 상관 없다고 하신 말씀의 디테일한 내용을 더 공유해 주시면, 정확한 답변을 드릴수 있을것 같습니다.

도움이 되셨으면 합니다.

정말 금과옥조 같은 답변에 진신으로 감사드립니다.
제 질문이 우문 이었네요 추가 말씀 드리자면 현재 살고 있는 하우스가 60만불대 인데 여기서 15만불 에쿼티 론 받아 70만불짜리 하우스 20퍼센트 이상 디파짓 하는 경우 입니다. 이럴때 렌더가 크레딧 심사 과정에
서 세금보고를 토대로 수입 지출을 따지면 승인이 나지 않을 수 있지 않나 해서요 제 신용은 780점대 입니다.

별말씀을요.  말씀을 들어보니, 크레딧이 아니라 현재 수입이 혹시라도 두개의 모기지를 다 커버하기 충분치 못하다고 여겨져서, 융자가 disqualify 되실수 있는 상황을 우려 하시는군요.  이럴경우, 두집중에 한곳을 렌트 하신다면, 그 집에서 나오는 렌트 수입의 대부분이 새로운 수입으로 카운트 될수도 있습니다.  그러면, 한집에서 나가는 모기지 금액을 어느정도 상쇄 시키실수도 있습니다.  다만, 어느집을 렌트로 처리 하시느냐에 따라서 융자가 달라질수 있으니, (새로 사시는 집을 렌트 하신다면, 집이 Investment Home 으로 분류되고, 융자도 투자용으로 바뀌게 됩니다.  그러면, 이자율도 높아 지겠지요) 디테일한 부분은 의뢰하시는 융자전문인의 조언에 따라서 처리하시기 바랍니다.  함께 일하시는 부동산 전문인이 있으시면, 렌트 부분에 대해서 도움을 받으시면 좋을것 같습니다. 에쿼티론을 받으시는 부분은 다시 Debt 으로 카운트 될테니, 실제로 말씀드린 방법이 무리없이 진행될수 있는지는 융자전문인에게 먼저 자문을 구해 보시기 바랍니다.

도움이 되셨으면 합니다.

소중한 답변에 다시 한 번 감사 드립니다.