경매하우스 질문하셨던분 (답변입니다) > 질문답변

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안녕하세요? 먼저 조지아에 오신것을 환영합니다. 경매하우스에 대한 질문에 도움이 되셨으면 합니다.  답글이 좀 길어질것 같아서 따로 써서 올림니다.  일단 지난번 비슷한 질문이 있어서 제가 답글로 올렸던 글입니다.

조지아 주 에서는 매월 첫째 화요일날 지역 courthouse에서 경매가 열립니다.  경매일전 4주동안 경매매물 정보가 지역 신문에 (county newspaper)게재 됩니다.  Auction으로 집을 사실때는 경매전 사전 조사가 매우 중요합니다.  Auction이 끝날때까지는 전 집소유주가 않고있는 집에걸린 부채 문제가 여전히 산재해있고, 낙찰이 되시더라도 그 부분을 해결해야 소유권을 문제없이 이전 받으실수 있습니다.  예를 들면 낙찰을 받으셨는데 그 집에 lien이 걸려 있다면, 사시는 분이 그 채권자와 따로 해결을 하셔야 하는 상황이 오실수 있습니다.  대부분의 오너들이 집이 경매에 부쳐질때 쯤이면 이미 신용카드나 의료비등등의 다른 부채문제도 많이 봉착해있으실 때라서 그런 상황 (buyer가 lien을 해결해야 하는 상황)은 비일비재 합니다.  그리고 현재 경매를 주도하는 채권자의 채권자 우선순위도 중요 합니다.  예를들어 낮은 입찰가격으로 쉽게 낙찰 받으셨는데 그것이 2nd mortgage lender 였다면 어떨까요?  buyer 입장에서는 더 큰 1st mortgage 를 해결하셔야만 하는 상황이 오겠지요.  그렇지않으면, 소유권은 물론 경매하신 금액도 돌려받지 못하시는 경우가 올 수있습니다.  부동산 경매엔, 큰 부동산 투자회사들이 많이 입찰경쟁을 벌이기도 합니다.  특히 요즘처럼 시장이 활발할때는 더욱 그렇습니다.  그들은 튼튼한 자금력과 자체내 가지고있는 엄격한 research system을 통해서 경매 전에 많은 resource를 가지고 들어오기때문에, 소액 투자자에게는 불리한 시장조건 일 수도있습니다.  경매에 직접 참가 하시기전에 충분한 정보및 지식을 습득하시기를 권해드립니다

윗글은 Foreclosure에 의한 경매 일 경우 입니다.  법원경매에 참가하시는데는 에이전트를 통하실 필요는 없습니다.  일반 부동산 에이전트들은 법원경매에서 잘 활동하지 않습니다.  여러가지 이유가 있겠지만,  제가 아는 주된 이유는 이렇습니다.

- 일단 법원경매에 익숙하지 않습니다.  아무래도 주로 활동하는 시장이 아니니 그렇다고 생각합니다.

- 둘째는 Commission 문제입니다.  일반 주택거래의 경우엔 Seller가 집을 리스트할때 리스팅 에이전트와 Commission 계약을 합니다.  집이 팔리고 리스팅 에이전트가 Commission을 받고나면 여기서 바이어 에이전트가 있을경우 두 에이전트가 Commission을 나눕니다.  하지만, 경매에서는 경매를 주관하는 Trustee에 따라서 다릅니다.  Trustee가 에이전트 Commission을 Offer하지 않을경우엔 에이전트는 바이어에게 Commission을 따로 요하지 않는한 받기 힘들어 지겠지요.

- 셋째는 Title Search입니다.  경매에 나올 집을 사게 될지 안될지 모르는 상황에서 고객에게 집에대한 Title Search를 위한 비용을 지불하시라고 권할수도 없겠지요.  법원경매에 나오는 집들은 Trustee의 중간 결정에 따라서 언제든 취소 될수도 있습니다.  만약 어떤 집이 경매에 나올거라 예상하고 비용을 지불해서 Title Search를 했는데, 중간에 취소되어 안나온다면 그것도 낭패이겠지요.  그런다고 Title Search를 소홀히 하고 집을 샀는데 그곳에 예상치 못했던 Lien이 걸려있었다면 그것도 난감한 상황이 될것이고..  개인적으로 법원 사이트를 통해서 어느정도의 Title Search는 할수 있습니다.  하지만, 전문적으로 Title Search를 하는변호사나 Title 회사들 만큼은 힘들지 않을지 싶습니다.

- 넷째는 Inspection 입니다.  경매에 나올 집들중엔 아직 전 주인이 살고 있는 경우가 많습니다.  그렇지 않아도 집에 대해서 스트레스 많이 쌓여있을텐데, 누가와서 경매에서 이 집 사려고 Inspection좀 한다고 하면 그리 반가와 할것 같진 않습니다.  물론, 집이 Short Sale 중이라면 다르겠습니다만.   

경매에 참가하는 부동산 에이전트들은 대개 여러 Real Estate Investor들을 대표해서 일을 하는 Property Management Company를 운영하는 브로커인 경우가 많습니다.  그런경우엔 보통 Private Investor들이 투자를해서 모인 펀드를 이용해서 투자를 하고 그렇게 구매한 집들을 다시 더 나은 가격에 매각하거나 렌트로 운영하면서 투자자들에게 수익금을 돌려주고 본인들은 management fee를 받는 경우입니다. 그들은 Title Search를 하는 회사와 파트너쉽으로 일하거나 또는 회사내에 Title Search를 할수 있는 변호사들을 고용해서 일을 하기때문에 경매에서 훨씬 유리한 입장에 있다고 보시면 됩니다.  원글을 쓰셨던 분께서 이미 법원경매에 익숙하신 분이라면 제 짧은 식견이 결례가 되었을지도 모르겠습니다.  다만, 도움을 드리려고 올린 글이니 그랬다면 너그러이 양해 바랍니다.  경매에 대한 추가 정보나 메트로 아틀란타의 부동산 정보가 필요하시면 언제든 연락 주시기 바랍니다.  저는 현재 글로벌 브로커 켈리최 부동산팀에서 함께 일하고있는 장재호